Due diligence técnica de locales comerciales

Due Diligence Técnica · Locales Comerciales · Antes de Firmar

La peor compra comercial no es siempre la más cara. Es la que parece viable hasta que el Ayuntamiento, la comunidad de propietarios, la salida de humos, la accesibilidad, la ventilación, la protección contra incendios o las instalaciones convierten el proyecto en un pozo de capital.

EOLOS revisa locales comerciales antes de compra, alquiler o inversión. Ayudamos a inversores, operadores, restauradores, clínicas, retailers, propietarios y grupos hoteleros a entender qué permite realmente el espacio, cuánto puede costar y qué riesgos deben resolverse antes de bloquear la operación.

Lo que no aparece en el anuncio inmobiliario.

01Capacidad técnica

Ventilación, cocina, salida de humos, electricidad, saneamiento, evacuación, accesibilidad, aislamiento y estructura pueden determinar si un local sirve para restaurante, clínica, oficina, retail, gimnasio u hotel.

02Licencias y proceso

Detectamos riesgos de licencia de actividad, obra mayor, cambio de uso, protección contra incendios, normativa municipal, comunidad de propietarios y requerimientos técnicos que pueden retrasar la apertura.

03Realidad económica

Traducimos el riesgo técnico a riesgo financiero: nivel preliminar de inversión, tiempo muerto, puntos de bloqueo y ambiciones de diseño que sí tienen sentido antes de comprometer capital.

El proceso

EOLOS revisa el activo como arquitectos y estrategas comerciales.

01Uso previsto

Qué debe hacer el local: vender, servir, atender, alojar, producir, enseñar, alquilar o lanzar una marca.

02Mapa de riesgo técnico

Identificamos las cuestiones que pueden parar, encarecer o retrasar la operación.

03Potencial phygital

Evaluamos cómo el espacio puede apoyar reservas, e-commerce, staging, operaciones, captación y marca.

04Recomendación de decisión

Avanzar, renegociar, pausar o descartar. Sin estética vacía. Con criterio técnico.

Cuándo es crítica

Antes de alquilar un restaurante, clínica, tienda, gimnasio, oficina, coworking u hotel boutique.

Antes de comprar un local con reforma, cambio de uso o reposicionamiento previsto.

Antes de prometer fecha de apertura, presupuesto o rentabilidad a inversores.

Antes de lanzar marketing para un concepto que el inmueble quizá no pueda sostener.

Qué incluye

Viabilidad de la actividad

Si la actividad prevista cabe legalmente en ese local: uso, aforo, accesibilidad, protección contra incendios y las condiciones que impone la normativa del municipio.

Estado real de instalaciones

Potencia eléctrica disponible, saneamiento, ventilación, salida de humos y climatización. Son los cuatro puntos que convierten una reforma prevista en una obra distinta.

Ruta de licencia y plazos

Qué trámite corresponde, qué documentación exige y qué plazos son realistas, incluida la comunidad de propietarios cuando afecta a fachada o instalaciones comunes.

Rango económico de la intervención

Un orden de magnitud de lo que costaría dejar el local operativo, separando lo imprescindible de lo deseable. Es el número que falta para negociar precio.

Cómo trabajamos

01 · Documentación previa

Revisamos lo que existe antes de pisar el local: nota simple, planos, licencias anteriores y condiciones del contrato o de la oferta.

02 · Visita técnica

Inspección del local con la actividad prevista en la cabeza, no como visita genérica. Lo que se busca depende de lo que se quiere abrir.

03 · Contraste normativo

Se confronta lo visto con la normativa aplicable y con lo que el ayuntamiento exige en la práctica para esa actividad.

04 · Informe con decisión

Un documento corto que termina en una recomendación: seguir, seguir renegociando precio, o no seguir. Con el motivo escrito.

Preguntas frecuentes

¿En qué momento conviene pedirlo?

Antes de firmar. Después de firmar la due diligence deja de ser una decisión de compra y pasa a ser una lista de problemas que ya has heredado. El coste del informe es una fracción de lo que corrige.

¿Sirve para negociar el precio?

Es uno de sus usos principales. Un informe que cuantifica lo que hay que resolver da un argumento concreto frente a un vendedor, en lugar de una impresión.

¿Cubre también la comunidad de propietarios?

Sí cuando afecta. Salida de humos por patio, unidades en cubierta, cambios en fachada o refuerzo de instalaciones comunes dependen de acuerdos que conviene conocer antes, no después.

¿Podéis hacer luego el proyecto?

Sí, y es lo natural, pero no es condición. El informe se entrega igual si decides trabajar con otro estudio o no seguir adelante con el local.

Technical Due Diligence · Commercial Premises · Before Signing

The worst commercial purchase is not always the most expensive. It is the one that seems viable until the City Council, the community of owners, the commercial kitchen extract, accessibility, ventilation, fire protection or facilities turn the project into a capital pit.

EOLOS reviews commercial premises prior to purchase, lease or investment. We help investors, operators, restaurateurs, clinics, retailers, landlords and hotel groups understand what the space really allows, how much it may cost and what risks need to be addressed before locking in the deal.

What does not appear in the real estate advertisement.

01Technical capacity

Ventilation, kitchen, smoke extraction, electricity, sanitation, evacuation, accessibility, insulation and structure can determine whether a facility is suitable for a restaurant, clinic, office, retail, gym or hotel.

02Licenses and process

We detect risks of activity license, major construction, change of use, fire protection, municipal regulations, community of owners and technical requirements that may delay the opening.

03Economic reality

We translate technical risk into financial risk: preliminary level of investment, downtime, blocking points and design ambitions that do make sense before committing capital.

The process

EOLOS reviews assets as architects and business strategists.

01Intended use

What the venue should do: sell, serve, cater, house, produce, teach, rent or launch a brand.

02Technical risk map

We identify the issues that can stop, make the operation more expensive or delay it.

03Phygital potential

We evaluate how the space can support reservations, e-commerce, staging, operations, lead capture and branding.

04Decision recommendation

Move forward, renegotiate, pause or discard. Without empty aesthetics. With technical criteria.

When it is critical

Before renting a restaurant, clinic, store, gym, office, coworking or boutique hotel.

Before buying a premises with renovation, change of use or planned repositioning.

Before promising opening date, budget or profitability to investors.

Before launching marketing for a concept that the property may not be able to sustain.

What it includes

Activity feasibility

Whether the intended activity legally fits that unit: use class, capacity, accessibility, fire protection and the conditions the municipal regulation imposes.

Real condition of building services

Available electrical supply, drainage, ventilation, extraction and climate control. These are the four points that turn a planned refit into a different project altogether.

Permit route and timelines

Which procedure applies, what documentation it requires and what timelines are realistic, including the building's owners association where facade or shared services are affected.

Cost range for the works

An order of magnitude for making the unit operational, separating what is essential from what is desirable. It is the number missing from the price negotiation.

How we work

01 · Prior documentation

We review what exists before visiting: land registry extract, plans, previous permits and the terms of the contract or offer.

02 · Technical visit

An inspection with the intended activity in mind, not a generic viewing. What you look for depends on what you want to open.

03 · Regulatory check

What was seen is checked against the applicable regulation and against what the council requires in practice for that activity.

04 · Report with a decision

A short document ending in a recommendation: proceed, proceed but renegotiate the price, or do not proceed. With the reason written down.

Frequently asked questions

When should it be commissioned?

Before signing. After signing, due diligence stops being a purchase decision and becomes a list of problems you have already inherited. The cost of the report is a fraction of what it prevents.

Is it useful for negotiating the price?

It is one of its main uses. A report that quantifies what needs solving gives you a concrete argument in front of a seller, rather than an impression.

Does it cover the owners association?

Yes where relevant. Extraction through a courtyard, rooftop units, facade changes or reinforcement of shared services all depend on agreements it is better to know about before, not after.

Can you then do the project?

Yes, and it is the natural continuation, but it is not a condition. The report is delivered the same if you decide to work with another studio or to walk away from the unit.

Due diligence técnica previa a la compra de locales comerciales